土地活用！用途地域を分かりやすく徹底解説！【2023年最新版】

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づき指定された地域のことです。

その土地で許可される建物や用途が決まっています。

都市計画法によって、土地利用の規制や制限が定められていて

都市や地域の持続的な発展を図るために設定されています。

用途地域には、住宅地域、商業地域、工業地域、準工業地域

自然環境保全地域、特定土地利用区域などがあります。

それぞれの用途地域において、建物の高さ、容積率

用途などが定められており

その地域に適した開発や利用が求められます。

住宅地域は、住宅用途に利用することができる地域で

一般的には一戸建て住宅やマンション、アパートメント

コンドミニアムなどが建てられます。

商業地域は、商業用途に利用することができる地域で

店舗やオフィス、ホテルなどが建てられます。

工業地域は、工業用途に利用することができる地域で

工場や倉庫、物流施設などが建てられます。

準工業地域は、工業地域と住宅地域の中間に位置し

軽工業や小売業、事務所などが建てられます。

自然環境保全地域は、自然環境を保全するために

利用が制限された地域で、公園や緑地、農業用地などがあります。

特定土地利用区域は、特定の用途に利用するために指定された地域で

学校や病院、公共施設などが建てられます。

用途地域は、都市計画に基づいて決定されており

建物や用途が違法にならないように遵守される必要があります。

また、地域によっては建物の高さや建て方などの規制もあります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、都市計画法において

指定された住宅地域の一つです。

この地域は、住宅を主たる用途として設計されており

商業や工業、オフィスなどの非住居用途の建物は

建てることができません。

また、建物の高さにも制限があり

地上３階建てまでとされています。

第一種低層住居専用地域は、一般的に静かで住環境が良く

都市の中でも比較的住宅密度が低く、緑豊かな地域が多いです。

また、公園や緑地なども多く

住民の健康や生活環境の向上が図られています。

ただし、その分不動産価格は高めになっている場合があります。

第一種低層住居専用地域に建てる住宅には、規定があります。

例えば、敷地面積に応じた最低限度の床面積を

確保しなければならない、建物の高さや容積率に制限があるなどです。

これらの規定に従って建てられた住宅は

住みやすく快適な環境を提供することができます。

第一種低層住居専用地域は、住宅地域の中でも

最も一般的な地域の一つです。

多くの都市に設定されており、住宅用地として利用されています。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は

都市計画法において指定された用途地域の一つで

住宅が主体となる地域です。

一般的に、低層の建物が建てられ、高さ制限があるため

都市部でも比較的低密度な住宅地域となっています。

第二種低層住居専用地域には、住宅やそれに付帯する施設が

建てられることができます。

住宅としては、一般的な住宅や集合住宅

マンションなどが建てられることがあります。

また、付帯施設としては

小規模な商業施設や公園などが建てられることがあります。

第二種低層住居専用地域は、都市計画法において

住居専用地域の中でも特に建築物の高さや容積率などに

制限が設けられているため、周辺環境に配慮した

都市開発が求められています。

また、建築基準法や防火法などによって

建物の耐震性や安全性なども確保されています。

第二種低層住居専用地域は、都市部においては

比較的高額な土地価格が見られることが多く、住宅街としての

魅力や利便性が高いことから、人気のあるエリアとなっています。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、住宅が主体となる地域です。

高層建築物が建てられ、都市部で比較的高密度な住宅地域となっています。

第一種中高層住居専用地域には

高層住宅や集合住宅などの住宅が建てられることができます。

また、付帯施設としては

商業施設や公園などが建てられることがあります。

建物の高さや容積率には厳格な制限があり

都市計画法や建築基準法、防火法などによって

建物の耐震性や安全性なども確保されています。

第一種中高層住居専用地域は、都市部の人口増加に対応するために

比較的広い範囲で指定されていることがあります。

また、建物の高層化によって、土地の有効活用が促進されるとともに

眺望や利便性などの魅力が高まり

都市開発の活性化につながるとされています。

ただし、高層建築物の建設には、複雑な技術や資金が必要であり

建築物の維持管理や防災対策などにも多大な負担がかかるため

計画的な都市開発が求められています。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、高度経済成長期に

都市部の住宅需要を満たすために導入されたものです。

具体的には、都市計画法施行令において「高度地区」と定められており

建築物の高さ制限や容積率の規制が緩和されているため

高層マンションや集合住宅などの建物が建てられるようになっています。

また、地域内には緑地や公園の設置が義務付けられており

住民の生活環境を確保することが求められています。

ただし、商業施設や工場などの商業利用は原則として

認められていません。

第二種中高層住居専用地域は、都市部において高層住宅の建設を

促進するために設けられたものであり

都市計画の一環として重要な役割を担っています。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、主に住宅地として利用される地域です。

この地域には、商業施設や工場などの

産業施設は建てることができません。

具体的には、都市計画法施行令において「低層住居専用地域」と

定められており、建築物の高さ制限があり

容積率も限定されています。

また、地域内には公園や緑地、学校、病院、文化施設などが

配置されることが求められています。

第一種住居地域は、住民の居住環境を確保し

地域内における生活利便性を高めることが目的とされています。

そのため、都市計画において重要な位置を占めています。

ただし、都市部の住宅需要が高まるにつれて

低層住宅に対する需要が低下する傾向が見られます。

このため、近年では、第一種住居地域の再開発が進んでおり

高層マンションや集合住宅が建てられるケースも増えています。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、住宅地としての利用が主体となる地域です。

第一種住居地域に比べて、商業施設や業務施設

工場などの産業施設が許可されることが特徴です。

具体的には、都市計画法施行令において「住居地域」と定められており

建築物の高さ制限や容積率の規制がありますが

第一種住居地域に比べて緩和されています。

また、商業施設や業務施設、工場などは

建築基準法に基づく規制をクリアすれば、建設が可能です。

第二種住居地域は、都市部の中心部や主要交通アクセスに近い場所に

指定されることが多く

商業施設や産業施設の集積が進んでいる地域が多いです。

また、多様な用途が認められることから

都市機能の活性化にも貢献しています。

ただし、第二種住居地域においても

環境保全や景観の維持などが求められており

地域内には緑地や公園、文化施設などの整備が必要です。

田園住居地域

田園住居地域とは、自然環境が豊かで

農業や林業などの生産活動と共存しながら住宅が立地する地域です。

都市化が進む中で、農業や自然環境の保全が求められるようになり

このような地域が指定されるようになりました。

具体的には、都市計画法施行令において「農業振興地域」「山地地域」

「自然公園地域」などが含まれ

建築物の高さ制限や容積率の規制があります。

また、田園住居地域は農業生産や自然環境保全を重視しているため

産業施設や商業施設の建設は原則として制限されています。

田園住居地域は、都市部からのアクセスが比較的難しく

自然環境が保たれていることから

リゾート地や別荘地としても人気があります。

また、自然豊かな環境で子育てがしやすく

地域コミュニティが活発になることから

ファミリー向けの住宅開発も進んでいます。

ただし、田園住居地域においても

環境保全や景観の維持が求められており

適切な土地利用や排出物の管理などが求められます。

また、農業や林業の生産活動と住宅が共存するため

異なる利用者間のトラブルが発生することもあります。

準住居地域

準住居地域とは、住宅地としての利用が主体となる地域であるが

商業施設や事務所などの業務施設の建設も許可される地域です。

都市計画法施行令において「準住居地域」と定められています。

第一種住居地域や第二種住居地域と異なり、準住居地域では

商業施設や業務施設などの建設について

建築基準法に基づく規制がある一方で

容積率や建築物高さ制限などについては

第一種住居地域に比べてやや緩和されている傾向があります。

準住居地域は、都市部の中心部や交通アクセスの良い場所に

指定されることが多く、住宅地としての需要に加えて

商業施設や事務所の需要も高い地域が多いです。

また、都市機能の活性化や地域経済の振興にも貢献しています。

ただし、準住居地域においても、環境保全や景観の維持が求められ

適切な土地利用や排出物の管理などが必要です。

また、住宅と業務施設が混在することで

騒音や交通渋滞などの問題が発生することがあります。

それらの問題に対処するため

都市計画上の規制や取り組みが求められています。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、商業施設が主体となる地域です。

都市計画法施行令において「近隣商業地域」と定められています。

近隣商業地域は、住宅地や工業地域などと接する場所に

指定されることが多く、周辺地域の日常的な買い物や

生活用品の調達などを目的とした商業施設が集積します。

そのため、スーパーマーケットや百貨店、専門店、飲食店など

幅広い種類の商業施設が存在することが一般的です。

近隣商業地域においては、商業施設の建設について

建築基準法に基づく規制がある一方で

容積率や建築物高さ制限などについては

第一種住居地域に比べてやや緩和されている傾向があります。

また、周辺住民の生活に密接に関わるため

騒音や交通渋滞などの問題に対しても

周辺地域との調和が考慮された取り組みが求められます。

近年では、近隣商業地域の再開発が進められており

商業施設だけでなく、住宅やオフィス、公共施設などを

複合的に建設する「商業施設併設型複合施設」といった

取り組みが増えています。

また、地域の特性や需要に合わせて

地元の小規模な商店が集まった「商店街」や

観光客などをターゲットにした「アウトレットモール」など

様々な形態の商業施設が存在しています。

商業地域

商業地域とは、商業施設が主体となる地域です。

都市計画法施行令において「商業地域」と定められています。

商業地域には、大規模なショッピングモールや百貨店、専門店街

大型スーパーマーケット、ドラッグストアなど

様々な種類の商業施設が立ち並んでいます。

また、ビルやマンションなどの不動産も存在し

商業施設だけでなく、オフィスや住宅も建設されることがあります。

商業地域では、建築物の容積率や建築物高さ制限などの

建築基準法に基づく規制が比較的緩和されている場合が多く

大型の商業施設やビルなどが建設されることが一般的です。

ただし、周辺住民の生活に影響を及ぼすことがあるため

騒音や振動などに対しては、周辺地域との調和が求められます。

商業地域には、広い駐車場が設置されることが多く

車でのアクセスが容易であることが特徴の一つです。

また、交通の便も良く

鉄道やバスなどの公共交通機関も発達していることが多いです。

商業地域は、周辺地域の日常的な買い物や生活用品の調達などを

目的とした地域として

都市生活において欠かせない存在となっています。

近年では、商業地域の再開発や、商業施設と住宅を複合的に建設する

「商業施設併設型複合施設」の取り組みが進んでおり

都市の発展に貢献しています。

準工業地域

準工業地域は、一定の工場や工場関連施設を設置できる

地域のことを指します。

工業地域と比べて、建築物の高さや容積率、敷地面積などに制限があり

一部の工場や中小企業が進出しやすい環境が整備されています。

準工業地域は、工場だけでなく、物流倉庫、研究施設、開発拠点

技術研究所なども設置することができます。

また、周辺地域の住民生活に影響を与えるような

騒音や振動を最小限に抑えるような工夫が求められます。

準工業地域では、周辺道路の整備や駐車場の確保など

交通インフラの整備が進んでいます。また、交通の便も良く

鉄道やバスなどの公共交通機関も発達していることが多いです。

これは、工場や施設へのアクセスや

従業員の通勤の便を向上させるためです。

準工業地域は、中小企業が進出しやすく

経済活動を促進するための重要な役割を果たしています。

近年では、工場内での省エネルギー化や環境負荷の低減など

より持続可能な発展を目指す取り組みが進んでいます。

工業地域

工業地域とは、一定の工場や工場関連施設を設置できる

地域のことを指します。

工業地域は、建築物の高さや容積率、敷地面積などに制限があり

工場が進出しやすい環境が整備されています。

工業地域では、製造業や加工業などの産業活動が行われます。

一般的に、工場の建設に際しては、地盤改良や防音対策

廃水処理などの環境配慮が求められます。

また、製品の運搬に必要な車両の交通量が多いため

周辺道路の整備や駐車場の確保も重要な課題となります。

工業地域には、大規模なメーカーや製造業の拠点が

集積することが多く、経済的にも重要な役割を果たしています。

特に、海外との競争が激化する中で

より高度な技術力や生産性を求められるようになっています。

また、工業地域には

大学や研究所などの研究開発施設も集積していることがあります。

これは、産業界と学界の連携を促進し

より先進的な技術開発を目指すためです。

工業地域では、近年では、省エネルギーや

再生可能エネルギーの導入など

環境保全にも力を入れている例が増えています。

また、働き方改革の進展により、工場内での労働環境の改善や

人手不足の解消など、新たな課題にも取り組んでいます。

工業専用地域

工業専用地域とは、工業生産や関連事業に使用されるために

指定された土地のことです。

一般的には、工場や工場、倉庫

物流施設などの工業施設が建設されます。

工業専用地域は、市街地や住宅地から離れた場所に位置し

騒音や振動、大気汚染などの影響を周囲の住民や環境に

与えることがないように設計されています。

また、安全対策や緊急時の対応なども考慮され

一定の基準を満たした施設が建設されることが求められます。

工業専用地域の指定は、都道府県や市町村が行います。

通常、土地の所有者が指定を希望し、指定された土地は

工業目的以外には使用することができません。

また、指定された土地の管理や監督は、都道府県や市町村が行います。

工業専用地域は、産業の発展や雇用の創出に貢献する一方で

環境や健康への影響が懸念されることもあります。

そのため、近年では環境に配慮した施設の建設や

地域住民とのコミュニケーションの促進などが求められています。

まとめ